Die drei Verfahren
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) kennt drei anerkannte Verfahren. Welches angewandt wird, hängt vom Objekt ab, häufig werden zwei kombiniert und plausibilisiert.
| Verfahren | Für welche Objekte | Grundgedanke |
|---|---|---|
| Vergleichswert | Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Grundstücke | Was wurde für vergleichbare Objekte tatsächlich gezahlt? |
| Ertragswert | Mehrfamilienhäuser, Anlageobjekte, Gewerbe | Welchen Ertrag wirft das Objekt dauerhaft ab? |
| Sachwert | Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser | Was kostet Wiederherstellung, abzüglich Alterswertminderung? |
Was den Wert beeinflusst
Lage: und zwar zweifach
Die Makrolage beschreibt Stadt und Stadtteil, die Mikrolage die Straße und sogar die Hausseite: Verkehrslärm, Ausrichtung, Einsehbarkeit, Erdgeschoss oder oberste Etage, Blick ins Grüne oder auf eine Brandwand. In Düsseldorf liegen zwischen zwei Straßenzügen desselben Stadtteils schnell 15 % Unterschied.
Zustand und Baujahr
Entscheidend ist weniger das Baujahr als der Modernisierungsstand: Dach, Fenster, Heizung, Elektrik, Leitungen. Ein saniertes Haus von 1965 kann höher bewertet werden als ein ungepflegter Neubau von 2010.
Energetischer Zustand
Seit den Energiepreissprüngen fragen Käufer zuerst nach der Heizung. Objekte mit alter Ölheizung und Effizienzklasse F oder schlechter erzielen spürbare Abschläge, weil Käufer die Sanierungskosten einpreisen.
Grundriss und Wohnfläche
Vier gut geschnittene Zimmer auf 100 m² sind mehr wert als fünf enge. Auch die korrekte Berechnung der Wohnfläche nach WoFlV zählt, Dachschrägen und Balkone werden häufig falsch angesetzt.
Rechtliche Lasten
Wegerechte, Wohnrechte, Erbbaurecht, Denkmalschutz oder ein Sanierungsvermerk im Grundbuch beeinflussen den Wert erheblich, nach oben wie nach unten.
Wann ein Gutachten nötig ist
Eine Markteinschätzung genügt für den normalen Verkauf. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB brauchen Sie, wenn eine dritte Stelle den Wert akzeptieren muss:
- Erbauseinandersetzung und Pflichtteilsberechnung
- Scheidung und Zugewinnausgleich
- Schenkung und Erbschaftsteuer gegenüber dem Finanzamt
- Gerichtliche Verfahren und Zwangsversteigerungen
- Betreuungs- und Vormundschaftssachen
Unser Ablauf
- Vorgespräch. Objektart, Lage, Eckdaten und Anlass, telefonisch oder über unser Formular.
- Ortstermin. Besichtigung mit Fotodokumentation, Aufnahme von Zustand und Ausstattung, Sichtung der Unterlagen.
- Analyse. Auswertung von Kaufpreissammlung, Bodenrichtwerten und realen Abschlüssen im Umfeld.
- Ergebnis. Schriftliche Einschätzung mit Wertspanne, Begründung und Vermarktungsempfehlung, bei Bedarf als vollständiges Gutachten.
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Als erste Orientierung brauchbar, als Entscheidungsgrundlage nicht. Sie kennen weder Zustand noch Mikrolage und arbeiten mit Durchschnitten, Abweichungen von 20 % nach oben oder unten sind normal.
Unsere Markteinschätzung ist kostenlos. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB richtet sich nach Objekt und Zweck; wir nennen den Preis vorab.
Nach dem Ortstermin liegt die schriftliche Einschätzung in der Regel innerhalb von 48 Stunden vor, ein vollständiges Gutachten in ein bis zwei Wochen.
Grundbuchauszug, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, bei Wohnungen zusätzlich Teilungserklärung und die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung.