Beim Verkauf: hälftige Teilung
Mit dem Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten, in Kraft seit dem 23. Dezember 2020, wurden die §§ 656a bis 656d in das BGB eingefügt. Kernaussage: Beauftragt der Verkäufer den Makler, darf er höchstens die Hälfte der Provision an den Käufer weiterreichen. Der Käufer zahlt also nie mehr als der Verkäufer, und er muss erst zahlen, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich beglichen hat.
Außerdem gilt: Maklerverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser bedürfen der Textform (§ 656a BGB). Ein Handschlag oder ein Telefonat genügt nicht.
Wo die Teilung nicht gilt
- Unbebaute Grundstücke
- Mehrfamilienhäuser und Wohn- und Geschäftshäuser
- Gewerbeimmobilien
- Käufe, bei denen der Käufer kein Verbraucher ist
In diesen Fällen ist die Verteilung frei verhandelbar, es kann also weiterhin vereinbart werden, dass eine Seite die gesamte Provision trägt.
Bei der Vermietung: Bestellerprinzip
Für Wohnraummietverträge gilt seit Juni 2015 das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, bezahlt ihn. In der Praxis heißt das, dass die Provision fast immer vom Vermieter getragen wird. Die Höhe ist auf zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer begrenzt.
Übliche Höhe in NRW
| Fall | Gesamtprovision | Anteil je Seite |
|---|---|---|
| Verkauf Wohnung / EFH | 7,14 % inkl. MwSt. | je 3,57 % |
| Verkauf Mehrfamilienhaus | frei vereinbar | frei vereinbar |
| Vermietung | max. 2 Nettokaltmieten + MwSt. | Auftraggeber |
Die Sätze sind gesetzlich nicht vorgeschrieben, sondern regional üblich und verhandelbar. Geregelt ist nur, wie sie verteilt werden.
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Mit dem wirksamen Abschluss des notariellen Kaufvertrags. Kommt kein Vertrag zustande, entsteht kein Anspruch, auch nicht auf Ersatz der Aufwendungen.
Ja. Die gesetzliche Regelung deckelt nur den Käuferanteil; der Verkäufer darf freiwillig mehr oder alles tragen.
Für Wohnungen und Einfamilienhäuser verlangt § 656a BGB die Textform, eine E-Mail genügt, ein mündlicher Vertrag ist unwirksam.
Beim einfachen Alleinauftrag üblicherweise nicht. Beim qualifizierten Alleinauftrag verpflichten Sie sich, Interessenten an den Makler zu verweisen, dann entsteht der Anspruch auch bei eigenem Zutun.
Stand: August 2026. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
Quellen: ImmoScout24, Bestellerprinzip · ImmoScout24, Maklerprovision