Die 10-Jahres-Frist
Der Verkauf einer Immobilie aus dem Privatvermögen ist ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG. Liegen zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als zehn Jahre, bleibt der Gewinn steuerfrei, er muss nicht einmal erklärt werden.
Maßgeblich sind die Daten der notariellen Verträge, nicht Übergabe, Zahlung oder Grundbucheintrag. Wer den Notartermin um wenige Wochen zu früh legt, verliert die Steuerfreiheit vollständig.
Ausnahme: Eigennutzung
Haben Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt, ist der Verkauf steuerfrei, unabhängig von der Zehnjahresfrist. Die beiden Vorjahre müssen dabei nicht vollständig abgedeckt sein; in der Praxis genügt eine zusammenhängende Nutzung, die zwei Jahreswechsel überspannt.
Ebenfalls steuerfrei: eine Nutzung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken seit der Anschaffung.
Wie der Gewinn berechnet wird
Der steuerpflichtige Gewinn ist nicht die Differenz der Kaufpreise:
| Position | |
|---|---|
| Veräußerungspreis | + |
| Anschaffungskosten inkl. Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) | − |
| Nachträgliche Herstellungskosten (z. B. Anbau) | − |
| Veräußerungskosten (Makler, Energieausweis, Notar) | − |
| Bereits geltend gemachte Abschreibungen (bei Vermietung) | + |
| = steuerpflichtiger Gewinn |
Der Gewinn wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert, bei hohen Einkünften also mit bis zu 42 % zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Eine Freigrenze von 1.000 € je Jahr gilt für alle privaten Veräußerungsgeschäfte zusammen; wird sie überschritten, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig.
Häufige Irrtümer
- „Die Frist beginnt mit dem Einzug." Nein, mit der Beurkundung des Kaufvertrags.
- „Bei geerbten Immobilien beginnt die Frist neu." Nein. Erben treten in die Rechtsstellung des Erblassers ein; dessen Anschaffungsdatum zählt weiter.
- „Ein Arbeitszimmer ist unschädlich." Umstritten und einzelfallabhängig, hier lohnt die Rückfrage bei der Steuerberatung.
- „Drei Objekte in fünf Jahren sind kein Problem." Doch: Ab dem vierten Verkauf innerhalb von fünf Jahren droht die Einstufung als gewerblicher Grundstückshandel, dann greifen zusätzlich Gewerbesteuer und Bilanzierungspflichten.
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Weiterlesen →Häufige Fragen
Die Beurkundung. Für den Beginn wie für das Ende der Frist sind die Daten der notariellen Verträge maßgeblich.
Ja, § 23 EStG erfasst Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte allgemein, unbebaut wie bebaut.
Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften sind verrechenbar, allerdings nur mit Gewinnen aus derselben Einkunftsart, im selben Jahr, im Vorjahr oder in Folgejahren.
Sie erklären den Vorgang in der Anlage SO Ihrer Einkommensteuererklärung. Wir liefern die Zahlen aus dem Verkauf; die steuerliche Würdigung übernimmt Ihre Steuerberatung.
Stand: August 2026. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
Quellen: ImmoScout24, Spekulationsfrist bei Eigennutzung