Acht Schritte
- Ziel klären. Höchster Preis, schneller Abschluss oder ein bestimmter Auszugstermin, diese drei Ziele lassen sich nicht gleichzeitig maximieren.
- Unterlagen zusammenstellen. Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauzeichnungen, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Nachweise über Modernisierungen.
- Wert ermitteln. Durch Ortstermin und Vergleichsdaten, nicht durch Online-Schätzer.
- Objekt vorbereiten. Entrümpeln, kleine Mängel beheben, Home Staging. Der Effekt auf den erzielten Preis übersteigt die Kosten regelmäßig um ein Vielfaches.
- Vermarkten. Exposé mit vollständigen Pflichtangaben, Suchprofil-Abgleich, auf Wunsch zunächst off-market.
- Besichtigen und auswählen. Einzeltermine statt Massenbesichtigung, Bonitätsprüfung vor der Verhandlung.
- Beurkunden. Kaufvertragsentwurf mindestens 14 Tage vor dem Notartermin, bei Verbrauchern ist diese Frist gesetzlich vorgeschrieben.
- Übergeben. Protokoll mit Zählerständen, Schlüsselliste und Fotos; Kaufpreiszahlung nach Eintragung der Auflassungsvormerkung.
Realistischer Zeitplan
| Phase | Dauer |
|---|---|
| Unterlagen beschaffen | 1 bis 3 Wochen |
| Bewertung und Aufbereitung | 1 bis 2 Wochen |
| Vermarktung bis Kaufentscheidung | 2 bis 8 Wochen |
| Notarielle Abwicklung | 4 bis 6 Wochen |
| Bis zur Kaufpreiszahlung | weitere 4 bis 8 Wochen |
Kosten für Verkäufer
- Maklerprovision: 3,57 % inkl. MwSt., nur im Erfolgsfall
- Energieausweis: 50 bis 600 €, je nach Ausweisart
- Löschung von Grundschulden: Notar- und Grundbuchgebühren, meist wenige hundert Euro
- Vorfälligkeitsentschädigung: falls ein laufendes Darlehen vorzeitig abgelöst wird
- Ggf. Spekulationssteuer: siehe 10-Jahres-Frist
Die fünf teuersten Fehler
- Zu hoch einsteigen. Die ersten drei Wochen bringen die meisten Anfragen. Wer sie mit einem Fantasiepreis verbrennt, verkauft am Ende unter Wert.
- Unterlagen erst auf Nachfrage. Jede Lücke verlängert die Finanzierungszusage des Käufers und erhöht das Abbruchrisiko.
- Mängel verschweigen. Arglistiges Verschweigen führt trotz Gewährleistungsausschluss zur Haftung, schriftliche Offenlegung schützt Sie.
- Ohne Bonitätsprüfung verhandeln. Ein geplatzter Notartermin kostet Wochen und macht das Objekt am Markt „verbrannt".
- Schlechte Fotos. Der erste Eindruck entsteht auf dem Telefon in vier Sekunden.
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Rechnerisch dann, wenn der erzielte Mehrpreis plus die gesparte Zeit die Provision übersteigt. Bei erklärungsbedürftigen Objekten, bei Erbengemeinschaften und bei Verkäufern, die nicht vor Ort wohnen, ist das fast immer der Fall.
Ja, das ist der Normalfall. Wir legen Besichtigungen so, dass Ihr Alltag möglichst wenig gestört wird.
Kauf bricht nicht Miete: Der Erwerber tritt in den bestehenden Vertrag ein. Vermietete Objekte werden anders bewertet und sprechen eine andere Käufergruppe an.
In unserer Erfahrung verkürzt es die Vermarktungszeit deutlich und wirkt sich spürbar auf den erzielten Preis aus. Bei uns ist es im Honorar enthalten.