Die ersten Schritte
- Erbnachweis. Testament mit Eröffnungsprotokoll oder Erbschein. Für die Grundbuchberichtigung genügt bei notariellem Testament in der Regel dieses samt Eröffnungsprotokoll, ein Erbschein ist dann nicht nötig und spart Gebühren.
- Grundbuch berichtigen. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist die Berichtigung gebührenfrei. Danach fallen die regulären Grundbuchgebühren an.
- Fristen beachten. Die Ausschlagung der Erbschaft ist nur innerhalb von sechs Wochen möglich, bei Wohnsitz im Ausland sechs Monate.
- Unterlagen sichten. Darlehen, Grundschulden, Mietverträge, Versicherungen, Verträge mit Versorgern, offene Rechnungen.
- Wert feststellen. Für Finanzamt, Erbauseinandersetzung und die eigene Entscheidung.
Erbengemeinschaft
Erben mehrere Personen gemeinsam, entsteht eine Erbengemeinschaft. Sie ist eine Gesamthandsgemeinschaft: Über die Immobilie kann nur gemeinsam verfügt werden. Für den Verkauf braucht es die Zustimmung aller.
Wege aus der Gemeinschaft:
- Gemeinsamer Verkauf und Verteilung des Erlöses, der klare Regelfall.
- Auszahlung. Ein Miterbe übernimmt und zahlt die anderen aus; Grundlage ist ein Verkehrswertgutachten.
- Verkauf des Erbteils an einen Miterben oder Dritten, Miterben haben ein Vorkaufsrecht.
- Teilungsversteigerung. Wenn keine Einigung gelingt. Meist die schlechteste Lösung: Die erzielten Erlöse liegen regelmäßig unter dem Verkehrswert, und die Verfahrenskosten trägt die Gemeinschaft.
Steuern
Erbschaftsteuer
Es gelten persönliche Freibeträge, 500.000 € für Ehegatten, 400.000 € je Kind, 20.000 € für entferntere Verwandte und Nichtverwandte. Selbstgenutztes Wohneigentum kann für Ehegatten und Kinder steuerfrei bleiben, wenn der Erbe unverzüglich selbst einzieht und die Immobilie zehn Jahre lang bewohnt; bei Kindern ist die Befreiung auf 200 m² Wohnfläche begrenzt. Ein Verkauf innerhalb dieser Frist lässt die Steuerbefreiung rückwirkend entfallen.
Spekulationssteuer
Erben treten in die Rechtsstellung des Erblassers ein: Für die Zehnjahresfrist zählt dessen Anschaffungsdatum. Hat der Erblasser die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkauf einkommensteuerfrei, unabhängig davon, wie kurz Sie Eigentümer waren. Mehr dazu unter 10-Jahres-Frist.
Verkauf oder behalten?
| Dafür, zu behalten | Dafür, zu verkaufen |
|---|---|
| Eigennutzung geplant, Lage passt | Mehrere Erben mit unterschiedlichen Zielen |
| Solide vermietet, Substanz in Ordnung | Erheblicher Sanierungsstau, alte Heizung |
| Kein Liquiditätsbedarf | Erbschaftsteuer oder Pflichtteile sind zu bedienen |
| Verwaltung ist organisierbar | Entfernter Wohnort, keine Zeit für Verwaltung |
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Nicht immer. Liegt ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll vor, akzeptiert das Grundbuchamt dieses in der Regel. Bei einem privatschriftlichen Testament oder gesetzlicher Erbfolge ist der Erbschein meist erforderlich.
Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist sie gebührenfrei; danach richten sich die Kosten nach dem Wert der Immobilie.
Ja. Über den Nachlassgegenstand kann nur gemeinsam verfügt werden. Bleibt eine Einigung aus, ist die Teilungsversteigerung der gesetzliche Ausweg, mit meist schlechterem Ergebnis für alle.
Nein. Wir vermarkten auch möbliert und übernehmen auf Wunsch die Organisation von Haushaltsauflösung und Entrümpelung.